店舗にかかるコスト！物件取得費用とは？
物件取得にかかる費用・・・金額もとても大きいです。しっかり確認して過度な出費を控えましょう。
イニシャルコストを決める
独立を目指して、必死に自己資金を貯め、さあ物件も見つかり契約だ！となったときに、初めて大きな金額が動く瞬間でもあります。まだ融資が実行できていない状況の場合、自己資金が一気に減っていくのを実感し、少し焦ります。
「できるなら、場所も良くて、1階で、間口が広くて、築年数も浅くて、そして安い！」
そんな物件があったら良いですね。ほぼ不可能ですが。
大事なことは、この段階ですでに事業計画書が、ほぼでき上げっていなければなりません。
なぜかというと、物件確保するには、ターゲットや事業コンセプトが決まっていなければならないですし、数字上でも、どの程度の金額を物件取得費用に回せるか決まっていなければなりません。
物件取得に係るイニシャルコストは総開業費用の20％程度に抑えたいですね。
物件取得にかかわる費用一覧
物件取得には多岐にわたる項目に多額の費用が掛かります。
店舗開業の際、最初に支払う大きなお金です。
詳細まで理解し納得した上で支払いましょう。
取得時の費用も大事だが、ランニングの家賃に気をつけて！
月々の家賃が安い方がもちろん良いのですが、現実は立地が良く建物も立派で家賃が安いといった物件はまず見つからないと思ってください。物件を貸している大家さんもそこまでお人好しではないですから。
ではどの部分に妥協するか。
といっても削れる部分は少ししかありませんが。
私なら立地とのバランスや、内装工事との折り合いが取れるなら、保証金の高さに目をつぶります。
保証金は一般的に、賃借者が家賃等の支払いが遅れたり原状回復義務を怠ったりした場合に当てられる費用です。ですので、仮に退去時に家賃支払いも済んでおり原状回復も行っていれば、償却費用（一般的には総額の20％程度）を除いて全額返ってくるのです。
確かに、無駄に大きなお金を預けていることになりますが、その分ランニングで掛かる家賃が多少安ければ、その方がメリットがあります。
帳簿上も固定資産として計上されますので、決算時の数字に貢献してくれます。
日々のランニングコストを賄う売り上げは、入客によって左右されてしまいます。
この不安定な入客をコントロールするのは不可能です。ならば日々のコスト部分を削ってしまえば良いのです。
減額交渉のコツは事業を理解してもらうこと
安い家賃を求めようと多くの方が「もうちょっと家賃安くなりません？」と仲介不動産会社に交渉していると思います。結果はほとんどダメでしょう。
まず不動産会社の利益構造を知らなければなりません。
彼らの多くは管理費という名目で、家賃の数％を大家さんから徴収しております。いわゆる共益費とは別です。
また共益費や管理費がない場合がありますよね。でも実際は、家賃に組み込まれており合算で支払っています。
ということは、合算された家賃をもし別々にできればどうなるでしょう？
保証金の「家賃何ヶ月分」が安くなりませんか？
といっても結局は「あなた方の収入を少し低くしてください」といっていることには変わりありません。
さて、あなたが不動産会社の営業担当ならば減額に応じるでしょうか。
そこで大事になるのが「事業計画書」です。
近隣家賃や相場等の情報と共に、自店の事業を理解してもらうのです。
こういった事業で、これだけの収益が期待でき、継続的に家賃の支払いができる。さらにはこういう形で月々のメンテナンスを行う予定で、管理の手間や費用が軽減されます。といった具合です。そうすれば管理不動産会社もこれならうちにもメリットがあるなとなる訳です。
ただ単に「家賃を安くして」ではまったく相手にされません。
お互いのメリットを考えた上での減額交渉を心がけましょう。
そうすればランニングコストの低減の可能性は十分にあるでしょうね。
