失敗しない物件探しの基本
店舗探しで苦労する方がとても多いですが、何が問題なのか基本から見ていきましょう。
事業コンセプトは決まっているか？
よく店舗商売は立地が全てと言われますが、物件さえ確保できれば成功するかというと全く違います。大前提として、しっかりとした事業コンセプトがあってこそ、その表現の場となる店舗が活きてくるのです。
そもそもコンセプトが決まっていないのに、物件に合わせてコンセプトを変えるというのは本末転倒です。
事業規模、ターゲット、客席数、回転率、スタッフ数、メニュー概要、内装コンセプト、収支計画など、これらがある程度決定せずに店舗物件を探してもほとんど意味がないでしょう。
さらにいうと、これらが決まっていなくて協力してもらえる不動産会社があるでしょうか？
最新の居抜き物件情報の流れ
情報の流れは常に変化していきます。
ほんの少し前までは、大手店舗居抜き物件取扱サイトに閉店情報が入り、そのサイトに開業予定者が殺到していました。しかし最近は少し違っているようです。
現在は、閉店する店舗の管理会社か、管理会社が提携している店舗専門不動産会社が直接開業者を探します。その次に大手不動産情報会社に広告を打ちます。そして最後に大手店舗物件取扱サイトに依頼するのです。
なぜそうなってきたかというと、店舗物件を専門に扱う不動産会社が多く現れたのと、開業予定者を物件とマッチングする際のコストの高騰にあります。
◯今までの流れ
◯現在の流れ
結論を言うと、大手不動産情報会社と地元不動産会社をまめに調べるのが得策です。
何よりもターゲットの明確化が大事！
これはすべての事業に言えると思いますが、ターゲットの設定が曖昧だとすべてがブレブレになってしまいます。
これがどんなに大切で、おろそかにすることがどんなに危険か・・・。
私の勝手な見解ですが、失敗の半分近くはこのターゲットの明確化ができていないように思われます。
その明確になったターゲットが、確実に存在している地域に出店しなければなりません。銀座と赤羽では来るお客様が全く違います。家賃も客単価設定も変わって来るでしょう。
イニシャルコスト（物件取得費用）の限界を決める
物件を借りる際にかかる費用は、前家賃、物件保証金（敷金・礼金）、仲介手数料、消費税、造作譲渡費用、信用保証会社費用、火災保険料、看板使用料、です。
さらには、原状回復費用を考えておかなければなりません。
物件賃料は収支計画での売り上げの10％程度に収まるようにしてください。
まず総事業費用の算出が必要になります。
特に設備関連には想定の2割り増しを想定しておいてください。なぜなら、工事を進めて行くと必ず「あれを追加」「ここもこうして」などの、当初想定していなかった修正が必ずでてきます。
事前にしっかりと見積もりに組み込むことが大事ですが、それでも必ずでてきます。さらには什器備品が余計に増えたりと、意外に多く見落としがちです。
その他には、運転資金の確保、初期仕入れの決定などです。すべての事業資金の使い道が決まった上で、運転資金が最低半年分は残るようにしてください。
物件取得は総事業費用に占める割合が非常に大きいものの一つです。十分に検討し決定してください。
